Identificación
Ubicar cada incidencia y describirla sin mezclar hechos observados con manifestaciones de las partes.
Guía de obra · Reforma y acabados
El estudio debe contrastar lo contratado, lo ejecutado, la calidad técnicamente exigible, los trabajos pendientes y el coste proporcionado de subsanación.
Obra contratada y obra ejecutada
Una reforma puede presentar acabados deficientes, instalaciones incompletas, desviaciones geométricas, materiales distintos, trabajos pendientes o soluciones incompatibles con el proyecto y la normativa. Antes de calificarlos es necesario reconstruir el alcance contratado mediante presupuesto, planos, memoria, calidades, comunicaciones, modificaciones y certificaciones.
No todo resultado insatisfactorio constituye el mismo tipo de defecto. Conviene separar incumplimiento documental, ejecución incorrecta, tolerancia admisible, lesión posterior, mantenimiento y cambio solicitado por la propiedad.
Inspección pericial
Ubicar cada incidencia y describirla sin mezclar hechos observados con manifestaciones de las partes.
Relacionarla con contrato, plano, detalle, instrucciones del fabricante, buena práctica o norma aplicable.
Valorar uso, durabilidad, salubridad, seguridad, estética contratada y posibilidad de aceptación o reparación.
Definir una actuación proporcionada, medirla y evitar que el coste incluya mejoras ajenas al estado debido.
Valoración económica
La liquidación debe distinguir unidades contratadas no ejecutadas, cantidades realmente ejecutadas, trabajos defectuosos que pueden repararse, elementos que requieren demolición y reposición, daños consecuenciales y modificaciones aceptadas. Cada concepto necesita medición, criterio de precio, fecha de referencia, costes indirectos, impuestos e hipótesis.
El valor de reparación no coincide siempre con lo pagado ni con el coste de sustituir todo el elemento. La solución debe ser técnicamente suficiente y proporcional, salvo que el contrato o la imposibilidad de reparación justifiquen otra conclusión.
Documente la incidencia, el método propuesto y el resultado exigible. Si se abre o desmonta un elemento, registre lo encontrado. La reparación puede resolver el problema, pero también eliminar la principal evidencia sobre la ejecución original.
Responsabilidad y alcance
El arquitecto puede determinar incompatibilidades técnicas, desviaciones, causas, necesidad de reparación y coste. La eficacia de cláusulas, la resolución contractual, la compensación de pagos y otras consecuencias jurídicas deben ser valoradas por el letrado.
Una consulta temprana permite decidir si basta un acta de incidencias, si conviene una inspección contradictoria o si el volumen y la controversia justifican un dictamen completo.
Contenido relacionado
Auditoría de unidades, cambios, pagos y liquidación final.
Especialidad pericial sobre mediciones, precios y certificaciones.
Preservación antes de reparar, abrir o sustituir elementos.
Fundamenta Arquitectura
Los defectos de reforma se analizan vinculando documentos, inspección, calidad de ejecución, causalidad y valoración económica. Puede consultar también el servicio de dictámenes periciales de Fundamenta, donde se centralizan el alcance general del servicio, la dirección profesional y los canales de contacto.
La comparación solo es fiable cuando puede reconstruirse qué se contrató, qué se modificó y qué se ejecutó realmente.