Estado
Localización, morfología, extensión, condiciones ambientales, uso y manifestaciones observables.
Guía técnica y jurídica · Vivienda
El arquitecto puede analizar el defecto, su alcance, causas, indicios de antigüedad, visibilidad y reparación; la calificación jurídica y los plazos deben decidirse con el abogado.
Alcance técnico
En una controversia tras la compra de una vivienda, el dictamen puede documentar una lesión o deficiencia, estudiar si era visible en determinadas condiciones, estimar su antigüedad técnica, analizar mecanismos causales, valorar sus efectos sobre el uso y definir o cuantificar una reparación.
El perito no debe afirmar automáticamente que existe un vicio oculto en sentido legal ni decidir la responsabilidad. Esa conclusión exige integrar el análisis técnico con el contrato, las circunstancias de la compraventa, la diligencia exigible y el régimen jurídico aplicable.
Marco civil
En la compraventa civil, el artículo 1484 del Código Civil regula el saneamiento por defectos ocultos cuando hacen la cosa impropia para el uso al que se destina o disminuyen de tal modo ese uso que, de haberlos conocido, el comprador no la habría adquirido o habría pagado menos. El propio precepto excluye determinados defectos manifiestos o que, por la profesión u oficio del comprador, debiera conocer.
El artículo 1490 del Código Civil establece un plazo de seis meses desde la entrega para las acciones reguladas en los cinco artículos precedentes.
La aplicación, cómputo y posible coexistencia de acciones no debe decidirse a partir de una guía general. Si existe una compra reciente o un plazo potencial, consulte de inmediato a un abogado; el encargo pericial no suspende por sí mismo ningún plazo.
Método de comprobación
Localización, morfología, extensión, condiciones ambientales, uso y manifestaciones observables.
Entrega, aparición conocida, comunicaciones, episodios, reparaciones y evolución acreditable.
Solución constructiva, mecanismo probable, factores concurrentes y alternativas que deben descartarse.
Comprobaciones pendientes, reparación compatible con la causa, mediciones y valoración cuando se encargue.
Visibilidad y preexistencia
Que una lesión se manifieste después de la entrega no demuestra por sí solo que su causa existiera entonces. A la inversa, que no fuera advertida durante una visita tampoco demuestra que fuera indetectable. Deben analizarse revestimientos, mobiliario, accesibilidad, condiciones meteorológicas, signos de reparaciones, fotografías anteriores y comportamiento técnico esperable.
La antigüedad rara vez puede fijarse con una fecha exacta. El dictamen debe expresar si los indicios son compatibles con una preexistencia, si permiten acotar un intervalo o si la información es insuficiente.
Documente el estado y valore una inspección contradictoria cuando resulte procedente. Una intervención puede ser urgente, pero también eliminar evidencias; la decisión debe coordinar seguridad, mitigación del daño, estrategia jurídica y prueba técnica.
Contenido del encargo
El documento debería distinguir la existencia de la lesión, su alcance, las causas técnicamente compatibles o acreditadas, su posible antigüedad, la visibilidad bajo condiciones concretas, la afección al uso, la actuación necesaria y la valoración económica. La eventual imputación contractual o legal debe quedar reservada o expresamente coordinada con el letrado.
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Fundamenta Arquitectura
El análisis de posibles vicios ocultos se integra en la práctica de patologías, defectos constructivos y valoración de reparaciones. Puede consultar también el servicio corporativo de peritaciones de edificación, donde se centralizan el alcance general del servicio, la dirección profesional y los canales de contacto.
Una revisión temprana permite valorar qué evidencias deben preservarse, qué inspección es posible y qué cuestiones requieren coordinación jurídica.